Oh la belle bulle…

Ma vie se passe plutôt bien en Chine, à apprendre le Chinois et développer mes sites web. Quant au coût de la vie je ne m’en plains pas… Mais je trouve que les prix des logements demeurent excessivement cher malgré tout, surtout pour un pays comme la Chine. Pour information, comptez 300 euros la chambre en colocation, ou 600 euros pour un grand studio dans le centre-ville de Beijing. Enorme comparé au salaire d’un employé de bureau, compris généralement entre 300 et 500 euros par mois.

Si j’ai réussi à dépenser une misère en loyer – 130 euros par mois puis 75 euros par mois – c’est au prix de concessions : un chambre en colocation pour ma copine et moi, puis un appartement 2 pièces en colocation à 30 km de Beijing. Pour en savoir plus, j’ai fait quelques recherches sur un de mes sites préférés, numbeo.com afin de déterminer le coût des logements par rapport aux salaires locaux. Voici ce que j’ai trouvé :

-Ratio prix d’un logement/salaire d’une famille

Ce ratio indique le nombre d’années de salaires qu’une famille médiane (gagnant 1,5 fois le salaire médian, l’équivalent de 2 400 euros par mois en France) doit investir pour acheter un logement de 100 m². Un ratio de 10 signifie par exemple qu’il faudrait investir 10 ans des revenus de la famille pour acheter un logement.

Ce graphique indique que comparé au pouvoir d’achat local, il est proportionnellement 2 fois plus difficile pour un Chinois d’acheter un logement dans Pékin ou Shanghai qu’il ne l’est pour un Parisien pour habiter dans Paris intra-muros… (et qu’un logement à Paries est lui même 4 fois plus cher en termes relatifs qu’à Stuttgart par exemple).

Alors que dieu sait à quel point Paris est déjà trop cher. Que l’on regarde le ratio prix/revenus ou le ratio prix d’achat/loyers, les prix Parisien sont surévalués de 60 à 70% par rapport à ce qui devrait être… Comparé aux USA où les logements sont incroyablement bon marché (80% moins cher qu’en France comparé au pouvoir d’achat local), la situation est effroyable en Chine.

Le coût relatif des logements à Pékin se rapproche de plus en plus de ceux de Monaco, ville la plus chère du monde…

– Emprunt immobilier/salaire d’une famille

Ce ratio est calculé en divisant le coût d’un emprunt immobilier pour acheter un logement de 100m² sur une durée de 20 ans par rapport au salaire médian d’une famille. Un ratio de 30% signifie qu’une famille médiane a besoin de consacrer 30% de ses revenus pendant 20 ans pour devenir propriétaire d’un logement de 100m² de standing moyen.

Comme vous pouvez le voir, acquérir un logement décent est difficile sauf aux USA où à l’exception des grandes villes, les logements sont incroyablement bon marché comme à Atlanta.  Dans une ville comme Lyon, il faudrait qu’une famille consacre la quasi-totalité (72%) de ses revenus pour acquérir un bien de 100m². Bilan : beaucoup de gens achètent plus petit ou très loin de la ville. A Paris, les prix sont 35% plus chers qu’à new York, ville pourtant peu réputée pour être bon marché.

Regardez à Shanghai et à Pékin. Pour acheter un logement familial, une famille lambda devrait consacrer 2,6 fois ses revenus durant 20 ans… Ce qui est bien sûr impossible, car il faut bien manger, se déplacer, et épargner pour payer le médecin ou l’hôpital en cas de maladie.

Bilan : Si on respecte le ratio des 1/3 pour le logement, il faut gagner 7,7 fois le salaire médian de Pékin pour pouvoir acheter un logement familial…  Le Chinois médian quant à lui ne peut acheter que 15 à 20m² de logement pour une famille… sauf à s’éloigner très loin du centre-ville.

Bilan

Malgré la bulle immobilière en France, qui est très marquée comparée aux prix en Allemagne ou aux USA, les prix demeurent très sage  comparé au pouvoir d’achat local. Je l’ignorais, mais les loyers sont très cher dans bien des pays en développement. Un studio est plus cher à Rio de janeiro (700 euros) qu’à Lyon (600), plus cher à Hanoi (540 euros) qu’à Strasbourg (470), aussi cher à Shanghai (690) qu’à Barcelone (700), aussi cher à Kinshasa (1000) qu’à Paris (1000), plus cher à Luanda qu’à Tokyo… alors même que le standing est souvent inférieur et les salaires des locaux bien plus bas.

Chine : bulle ou pas bulle

Les prix de l’immobilier sont bien trop haut à Pékin et en Chine en général, atteignant 4 000 euros le m² en centre-ville, et parfois jusque 10 000 – autant qu’à Paris intra-muros – contre 1 500€ en 2009 et 600€ en 2006. Les prix ont augmenté de 30 à 40% par an ces dernières années, bien plus vite que les salaires (15 à 20% par an).

La cause ? L’exode rural, l’industrialisation rapide du pays, mais aussi le système de taxes. Les gouvernements locaux qui possèdent des terrains voient d’un bon œil la flambée des prix car ils peuvent revendre les terrains à un bon prix.

La part du BTP dans le PIB en Chine est largement supérieur à ce qu’il était en Espagne au plus haut de la bulle immobilière. Beaucoup s’accordent à dire que la bulle en Chine est infiniment pire que ce qui s’est passé aux USA ou en Espagne… C’est un des gros défis auquel devra faire face la Chine à l’avenir

Ceci étant, la situation est différente :

– 18 millions de ruraux émigrent dans les villes, et sont prêt à tout (vivre entassés dans des logements minuscules) dans l’espoir d’une vie meilleure

– Avec l’enfant unique, certains couples primo-accédants bénéficient du soutien de 4 parents et 8 grands parents… Soit 12 personnes pour aider un couple à s’installer…

– Les Chinois épargnent énormément (environ 50% de leurs revenus) et beaucoup d’achats, même gros (logement, voiture) se fait cash

Qu’il y ait bulle ou pas bulle, la situation est difficile à Pékin pour les Chinois. Les loyers sont très chers et il faut payer 3 à 6 mois de loyer d’un coup pour s’installer dans un appartement (les appartements se paient tous les 3 mois ou tous les 6 mois d’avance)… Je l’avais indiqué il y a quelques mois, pour un logement moyen de 3000 yuans, payer 6 mois d’avance (soit 20 000 yuans) représente 5 mois de salaire d’un employé de bureau. Un peu comme si vous aviez besoin de 6 000 euros pour pouvoir louer un petit studio à Paris comparé au pouvoir d’achat local… Bienvenue en Chine…

Voilà cet article est désormais terminé. J’espère qu’il vous a plu et bonne journée à vous

Vous souhaitez en savoir plus sur la Chine et le Chinois? Je vous inviter à télécharger des vidéos (gratuites) pour apprendre le Chinois 🙂

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3 Responses to “Oh la belle bulle…”

  1. […] Mais le prix de la croissance économique en Chine devient manifeste : le prix de l’immobilier a explosé de plus de 20% par an dans les grandes villes, atteignant, par rapport au pouvoir d’achat local,  les 2/3 du prix de l’immobilier de Monaco (source : Oh la Belle Bulle) […]

  2. Willy - Chine dit :

    Totalement faux pour Hanoi, je vis dans le centre ville, dans les 50m2, pour 400 euros par mois, meuble Internet inclus, etc. Et meme la terrasse a disposition au 5eme etage 😉

    Pour Beijing je suis d’accord. Je connais bien puisque j’y ai vecu 6 ans. Quand je suis parti il y a 16 mois je payais 2800RMB mon 50m2 a shifoying qui reste un bon plan (a la frontiere du centre donc moins cher, mais juste a 10 min taxi de sanlitun).

    Des tas d’appartement continueront a rester vides car pas de moyens de les habiter, pendant que la majorite s’entasseront a plusieurs dans les studios de banlieues.
    Finalement si on a les APL parce qu’on est jeune a Paris, on paye moins cher!

    Et encore ce n’est que pour l’immobilier, de facon general tout augmente en Chine, les transports, la bouffe, etc. En 2006 et apres c’etait la vie facile et la bonne ambiance de folie, aujourd’hui c’est beaucoup moins fun et beaucoup plus cher, raison pour laquelle je suis alle me refaire ailleurs 😉

  3. martin dit :

    C’est sans doute l’effet des biais de Numbeo et Expatistan, qui donnent souvent une vision biaisée car les données sont parfois exagérées car indiquées par des expat riche. La coupe de coiffeur à 91 yuans (10 euros) à Beijing, je ne l’ai jamais vu. Je paie entre 15 et 40 yuans, bref…

    Pour le reste tu as raison. Beaucoup de logements restent vides à Beijing, ceci étant vu l’augmentation de la population très rapide, ils ne le resteront sans doute pas longtemps n’est-ce pas?

    Pour la Chine, tout dépend. En dehors des sentiers battus cela reste bon marché. le body massage, cela peut couter entre 30 et 300 yuans l’heure selon le standing (5 à 45 euros). A Suzhou on trouve des studios neufs à 50-80 euros par mois, a Xi’An, un logement de 85m² coûte 200 euros par mois…

    La vie demeure plus facile, même si la vie n’est pas si donnée que ca, avec les visas et tout le reste, habits, informatiques, le fait de prendre le taxi car on ne peut avoir sa voiture et qu’il n’y a pas de bus la nuit, les petites arnaques…

    Sinon, selon expatistan, la vie à Hanoi coûte 20% de moins qu’à Beijing, mais 20% de plus qu’à Xi’An par exemple, tu confirmes ou pas?